Dúvidas frequentes

A função do Registro de Imóveis é conferir validade aos negócios jurídicos por meio do registro das transmissões da propriedade dos imóveis e publicizar, por meio dos atos de averbação, as ocorrências, atualizações e alterações que modificam o conteúdo do registro. O intuito é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos imobiliários.

As atividades do Oficial registrador devem ser realizadas dentro de sua área de competência territorial, ou seja, sua atuação será delimitada consoante a Circunscrição territorial definida em lei. Trata-se, portanto, de uma regra organizacional da prestação de serviço registral.

As atividades notariais e de registro constituem serviços públicos, fiscalizados pelo Poder Judiciário de cada Estado-membro. Tais serviços, por força do art. 236 da Constituição Federal, são exercidos em caráter privado, após delegação do poder público, por pessoa física aprovada em concurso público de provas e títulos, desta forma os notários e registradores exercem seus respectivos ofícios como pessoas físicas.

Os Notários e Registradores são tributados como pessoas físicas. Sujeitam-se ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF), conforme define o art. 118 do Decreto n. 9.580/2018.

A fiscalização dos atos e a regulação das atividades notariais e registrais brasileiras, compete exclusivamente ao Poder Judiciário, nos termos do §1º do art. 236 da Constituição Federal e artigos 37 e 38 da lei n.º 8.935/1994.

Portanto, os serviços registrais são regulados por leis próprias e são fiscalizados diretamente pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, através da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial.

Em cumprimento ao princípio da legalidade, é vedado ao Registro de Imóveis funcionar como órgão de aconselhamento, consultoria e assessoria jurídica, pois são atividades privativas do exercício da advocacia, conforme prevê o artigo 1º da Lei nº 8.906/94. Ou seja, não podemos indicar quais são os caminhos técnicos-jurídicos adequados para solucionar os problemas apresentados pelos interessados, tampouco sugerir soluções para possibilitar o registro do título.

Registro são os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais, isto é, atos que resultarão na mudança do proprietário, por exemplo, compra e venda, formal de partilha, doação, etc., ou vão constituir ônus para o imóvel, por exemplo, alienação fiduciária, hipoteca, penhora, arresto, etc.

A averbação, por sua vez, é uma anotação acessória feita à margem do assento principal (transcrição/matrícula) com a finalidade de atualizar ou modificar o conteúdo do registro, os dados do imóvel ou das pessoas.

O art. 167 da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) exemplifica os atos que são objetos de registro (inciso I) e aqueles que devem ser averbados na matrícula do imóvel (inciso II).

Prenotação é a anotação prévia e provisória do número de ordem no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro ou averbação, passando a gozar de prioridade em relação àquele título protocolado posteriormente, nos termos do art. 186 da Lei n. 6.015/1973.

Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação, nos termos do art. 182 da Lei n. 6.015/1973.

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), dispõe acerca do Princípio da Prioridade, segundo o qual todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. Por tal razão, a protocolização, a análise e o registro dos títulos apresentados deve se guiar pelo número de ordem de apresentação.

Os idosos, portadores de necessidade especial, pessoas acompanhadas por criança de colo, gestantes e lactantes são atendidos com preferência em relação aos pedidos e entregas de certidões e demais documentos, mas, quanto à protocolização de títulos, todos os usuários recebem senhas para assegurar a prioridade fixada no art. 182 e seguintes, da Lei 6.015/73.

Ressaltamos que, neste Cartório, disponibilizamos de um ambiente seguro, adequado, climatizado, com assentos preferenciais. Também, possuímos banheiros com acessibilidade, fraldário e fornecimento de água e café, a fim de garantir o melhor conforto às pessoas citadas acima durante a permanência e espera nos atendimentos.

Há duas formas de ingresso de protocolo nesta Serventia:

Protocolos físicos: os documentos devem estar em formato físico (impressos), com reconhecimento de firma nos documentos que as normas assim exigirem e devem ser ingressados no balcão de atendimento da Serventia (o pagamento pode ser realizado através de dinheiro, cheque, PIX, transferência bancária, cartão de crédito ou débito). 

Protocolos digitais: os documentos devem estar em formato digital, com assinaturas digitais no formato ICP Brasil, a fim de possibilitar a sua conferência. Como também, estes devem ser ingressados através do site da ONR, qual seja, https://registradores.onr.org.br/. Neste formato, o pagamento ocorre através da própria plataforma.

Ressalta-se que não há como conferir a assinatura digital através de uma folha impressa ou recepcionar documento físico de forma digitalizada. Como também, o protocolo deve ser todo físico ou todo digital, pois não há como recepcionar protocolos híbridos devido às formas de conferência de autenticidade que são distintas.

Ainda, nos termos do artigo 33 do Provimento 89/2019 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, é vedado aos registros de imóveis recepcionar ou expedir, postar ou baixar, documentos eletrônicos, informações ou declarações que se refiram aos protocolos ingressados na Serventia, por qualquer outro meio, inclusive e-mail ou correios.

Segundo a Lei de Registros Públicos, o Cartório tem 20 (vinte) dias úteis para registro ou, se negativado o título, o Cartório tem 10 (dez) dias úteis para expedir nota de exigência. Isto é, como regra geral, o protocolo tem validade de 20 dias úteis, sendo este o prazo legal para o oficial efetuar o registro ou averbação do título. Se houver exigências a serem cumpridas, o usuário deverá providenciá-las desde logo, pois os efeitos da prenotação cessarão automaticamente após o referido prazo, nos termos do art. 205, da Lei n. 6.015/1973.

Decorrido o prazo de vencimento dos efeitos da prenotação (20 dias úteis), o protocolo é cancelado automaticamente pelo sistema, com a retenção automática do valor mínimo e o repasse do FRJ ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina e do ISS ao Município de Criciúma, sendo necessária a abertura de novo protocolo para possibilitar o registro/averbação pretendidos.

As hipóteses de prorrogação do prazo de prenotação estão previstas no art. 676, § 2º, do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina.

Os protocolos relativos ao Parcelamento do Solo são suspensos quando do envio ao Ministério Público e permanecem suspensos até o retorno. Além disso, também são prorrogados os protocolos encaminhados com pedido de Suscitação de Dúvida à Vara de Registros Públicos, até a prolação da sentença. 

Contudo, existindo protocolos de outra natureza vinculados ao protocolo eventualmente suspenso, a prorrogação do prazo não se estende a eles, os quais obedecem à regra geral de vencimento da prenotação (20 dias úteis) e são cancelados de forma automática pelo sistema, ocasião em que é retido o valor dos emolumentos devidos e repassado o ISS e FRJ.

Portanto todas as hipóteses de dilação de prazo decorrem exclusivamente da Lei e não da vontade do registrador.